Así lo dispuso la AFIP por medio de una resolución en la que también detalla cómo debe hacerse la operación. Cuáles son os sistemas utilizados para la emisión y cómo funcionan.
A partir del viernes 3 de marzo, todos los locadores de inmuebles de vivienda y las inmobiliarias que administren estos alquileres, tendrán que emitir obligatoriamente facturas, tipo “B” o “C”, en el momento de cobrarse la renta. Así lo dispuso la AFIP, a través de la Resolución General 4004-E, determinando que para respaldar esas operaciones deberán emitirse facturas electrónicas. Si intervienen intermediarios, estarán obligados a emitir el correspondiente comprobante electrónico, en el que tendrá que constar el nombre el propietario del inmueble y su número de CUIT. Si el inmueble pertenece a varias personas, la factura tendrá que ser emitida por uno de los titulares condóminos, pero en el comprobante tendrán que figurar los datos de los otros propietarios.
Los sistemas habilitados para la emisión de la factura electrónica son dos: 1) el sistema de intercambio de información con la AFIP denominado servicio “Web”; y 2) el sistema de emisión de comprobantes en línea, que permite confeccionar el comprobante directamente desde la propia página de la AFIP. Para cumplir con eso, tendrán que emitirse comprobantes con un punto de venta específico, que debe ser habilitado previamente desde la página Web del Fisco. Están exceptuados de emitir facturas o recibos electrónicos los locadores que sean monotributistas, inscriptos desde la categoría “A” hasta la “E”, inclusive. En estos casos la factura deberá ser confeccionada manualmente y habrá que mandarla a hacer a las imprentas que están habilitadas por la AFIP. Los Pequeños Contribuyentes que sean locadores, adheridos a partir de la categoría “F” en adelante, deberán emitir facturas electrónicas a partir del 1 de junio de este año. Opcionalmente, los monotributistas que no están obligados podrán emitir facturas electrónicas en lugar de las manuales que tienen un código de autorización de impresión.
Deducción de los alquileres en Ganancias:
Luego de las últimas modificaciones que se realizaron en el Impuesto a las Ganancias, a principio de año, los empleados en relación de dependencia pueden deducir hasta el 40% de los alquileres abonados hasta el límite anual de $ 51.967 , con el requisito que la persona que lo deduce no puede ser titular de otro inmueble. Para lograr el beneficio, el empleado tendrá que informar y enviar a través del sistema “SIRADIG- Trabajador” una copia del contrato de alquiler en formato “pdf”, información que deberá estar respaldada por la factura o recibo emitido por el propietario o la inmobiliaria que interviene como intermediaria, bajo la nueva exigencia impuesta por la AFIP ahora.
Tratamiento impositivo:
Los alquileres tienen el siguiente tratamiento impositivo para los propietarios de los inmuebles:
1-Contribuyentes del Régimen General: Los alquileres comerciales se encuentran alcanzados por el IVA, en la medida que superen $ 1.500 mensuales. En cambio, los alquileres de vivienda están exentos en el impuesto, independientemente el importe mensual que se abona. En cuanto a las locaciones con fines turísticos, de acuerdo con un dictamen de la AFIP, se encuentran alcanzados por el IVA, en el caso que superen $ 1.500 por mes. Todos estos contratos están gravados por el Impuesto a las Ganancias, debiéndose presentar la declaración jurada anual y sufriendo retenciones del 6% sobre el excedente en los pagos mensuales que superan $ 5000.
2-Monotributistas: Los importes cobrados por alquileres se pueden incluir dentro del Régimen Simplificado, considerando el importe de los alquileres a los efectos del encuadre de las categorías o para la exclusión del Monotributo. Los metros de los inmuebles no se tienen en cuenta para establecer la categoría mensual de pago. Si la actividad de locación de inmuebles, incluida en el Monotributo, es la única que se desarrolla solamente tiene que abonarse el componente impositivo de la mensualidad, sin tener que pagar la parte de jubilación y de obra social. Esta actividad puede convivir con dos unidades de negocio/actividades más que desarrolle el contribuyente; por ejemplo, además del alquiler adicionalmente podría tener un comercio y desarrollar una actividad profesional.
3-Ingresos Brutos: En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se encuentra exento el alquiler de hasta dos unidades de vivienda y en la medida que no supere el importe mensual de $ 2.700. Los alquileres que, por superar los topes, estén gravados pagan la alícuota del 1,5 % o una cuota por el régimen simplificado. En cambio, en la Provincia de Buenos Aires se encuentra exento el alquiler de un solo inmueble y en la medida que no supere el ingreso mensual de $ 10.695. Para los que están gravados, porque superan los límites, se aplica la tasa del 3,5%.
JOSE LUIS CETERI
El Cronista
